นพนภัส

ทนายความเชียงใหม่ขอให้คำตอบว่า บ้านเป็นของผู้ซื้อฝากเพราะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่พิพาทนั้น บ้านเป็นทรัพย์สินที่ปลูกสร้างแบบตรึงตราถาวรจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบนั้นด้วย แต่ทั้งนี้ การปลูกสร้างบ้านบนที่ดินเป็นการปลูกสร้างบ้านโดยสุจริต เจ้าของที่ดินจึงต้องมีหน้าที่ในการใช้ราคาที่ดินที่เพื่อขึ้นเพราะการปลูกสร้างโรงเรือนนั้น ทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา มาตรา 1310  บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง
โดยมีคำพิพากษาของศาลฎีกาให้เป็นกรณีศึกษาดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5496/2543
จำเลยปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์ในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างและจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ หรือไม่ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง จึงต้อง อาศัย เทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นแต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ตามมาตรา 1310 วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้างถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา 1310 วรรคสอง และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์