สำนักงานกฎหมาย

นพนภัส

ทนายความเชียงใหม่

เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยออกค่าก่อสร้างช่วยและ

ได้เช่ากันเป็นระยะเวลา ๒๐ ปี โดยไม่ได้สลักหลังโฉนด

ผลตามกฎหมายจะเป็นอย่างไร

ท่านผู้อ่านบางคนได้เคยเช่าบ้าน เช่ารถยนต์ เช่าหนังสือการ์ตูน เช่าห้องพัก แต่รู้หรือไม่ว่าการเช่าทรัพย์สินแต่ละอย่างนั้น มีกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องทุกรูปแบบ โดยเฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มีกฎหมายกำหนดไว้อย่างเข้มงวด และหากฝ่าฝืนแล้ว ย่อมทำให้ผู้เช่าเสียเปรียบผู้ให้เช่าเป็นอย่างมาก เพราะผู้เช่าอาจจะได้ลงทุนในการเปิดกิจการหลายสิบล้านบาทแล้วสัญญาเช่ากลับ
มีปัญหา ย่อมทำให้ผู้เช่าต้องออกจากสถานที่เช่าและขาดทุนจากการลงทุนก็เป็นไปได้ ดังนั้น ก่อนที่จะทำการเช่าที่ดินเพื่อลงทุนหรือประกอบกิจการแล้ว จะต้องหานักกฎหมายที่ไว้ใจและน่าเชื่อถือ อย่าง ทนายความเชียงใหม่ เพื่อเป็นที่ปรึกษาในการจัดททำสัญญาเช่า
คำถามว่า สัญญาเช่า มีหลักฐานตามกฎหมายอย่างไรบ้าง
 
หลักเกณฑ์ตามกฎหมายได้กำหนดเอาไว้ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ "มาตรา 538  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
มาตรา 540  อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี
 
จากหลักกฎหมายดังกล่าว กฎหมายกำหนดว่า การเช่าตามปกติสามารถหากไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะสามารถเช่ากันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น แต่หากจะเช่ากันมากกว่า 3 ปี จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ทั้งนี้ หากมีระยะเวลาจะเช่ากันเกินกว่า 30 ปี ไม่ได้
แต่อย่างไรก็ตาม หากว่า มีการเช่าที่ดินในกรณีพิเศษ เช่น มีการตกลงค่าเช่ากันแล้ว ยังได้ตกลงว่า ผู้เช่าจะต้องออกค่าก่อสร้างตึกที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าด้วย เช่นนี้ การเช่าดังกล่าว จะไม่อยู่ในบังคับของกฎหมาย มาตรา 538 และ 540 เพราะตามกฎหมายเรียกว่า สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเข่าธรรมดา
ซึ่ง สัญญาเช่าดังกล่าว แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็สามารถที่จะบังคับให้แก่คู่สัญญา ปฏิบัติตามสัญญาเช่าให้ครบถ้วนตามข้อตกลงระหว่างกันได้ เพราะว่า สัญญาเช่าในลักษณะนี้ เป็นการเช่าที่ผู้เช่าต้องรับภาระต้องชำระเงินค่าเช่าแล้วยังต้องชำระเงินค่าตึกให้แก่
ผู้ให้เช่าอีก กฎหมายจึงถือว่า กรณีไม่ใช่เป็นการเช่าทรัพย์สินกันตามปกติ
จากกรณีตามปัญหามีคำตัดสินหรือคำพิพากษาของศาล ตัดสินไว้ดังนี้
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7894/2553การที่ อ. ให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี โดยจำเลยที่ 2 ต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จให้ อ. จำนวน 900,000 บาท ย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่งที่ซ้อนรวมอยู่ในสัญญาเช่าโดยถือเป็นข้อตกลงที่ อ. จะต้องให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 20 ปี สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่าง อ. และจำเลยที่ 2 จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าตามธรรมดาซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะ อ. กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญาเท่านั้น หามีผลผูกพันไปถึงโจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทจาก อ. เจ้าของเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกสัญญาด้วยไม่ ถึงแม้โจทก์จะรู้เห็นถึงการเช่าดังกล่าวและรับโอนตึกแถวพิพาทมา เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติแล้ว ไม่ปรากฏว่าโจทก์ยินยอมผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแทน อ. ที่จะให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาท อันจะถือได้ว่าโจทก์ตกลงชำระหนี้ให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 ซึ่งจะทำให้จำเลยที่ 2 มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทที่เช่าต่อไปข้อตกลงระหว่าง อ. กับจำเลยที่ 2 จึงไม่มีผลผูกพันธ์
 
 
 
 
โดย ทนายความเชียงใหม่
 
 
 
 
 
 
 
 

กลับไปหน้า ความรู้กฎหมาย