คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1564/2558 ป. พี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจาก ซ. แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไป พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอก ย. ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี ป. ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนด เวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจาก ป. พี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอก ย. ฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่า ที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอก ย. ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอก ย. ซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัท บ. อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัท เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหามีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินไม่ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1196/2552 ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6444/2551 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป โดยโจทก์รู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นตามสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเดิม

บทความที่น่าสนใจ

-การด่าตำรวจจราจรว่ารับสินบนจะมีผิดความหรือไม่

-ด่ากันทางโทรศัพท์

-ส่งมอบโฉนดให้เจ้าหนี้ยึดถือไว้เป็นหลักประกันต่อมาไปแจ้งความว่าโฉนดหายมีความผิดต้องโทษจำคุก

-การปลอมเป็นเอกสารจำเป็นต้องมีเอกสารที่แท้จริงหรือไม

-การลงลายมือแทนกันเป็นความผิดฐานปลอมเอกสาร

-เมื่อครอบครองปรปักษ์ที่ดินแล้ว ต่อมาเกิดที่งอกใครเป็นเจ้าของที่งอกนั้น

-ซื้อที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร แล้วไปซื้อที่ดินข้างนอกที่ติดกับหมู่บ้าน
เพื่อเชื่อมที่ดินดังกล่าวเข้ากับที่ดินในหมู่บ้าน

-ขายฝากที่ดินต่อมาผู้ขายได้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน แต่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนดบ้านเป็นของใคร

-ไม่ได้เข้าร่วมในการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

-ปลูกต้นไม้ในทางสาธารณะสามารถฟ้องให้รื้อถอนออกไปได้

-การทำสัญญายอมในศาลโดยการครอบครองในป่าสงวน

-เจ้าของรวมนำโฉนดที่ดินไปประหนี้เงินกู้ผลเป็นอย่างไร

-การต่อเติมภายหลังปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำ

-คนต่างด้าวก็สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

-ผู้รับการให้ด่าว่าผู้ให้ ผู้ให้สามารถเพิกถอนการให้ได้

-ยกที่ดินให้แล้ว แต่มีสิทธิเก็บกินโดยไม่ได้จดทะเบียนผลเป็นอย่างไร

-ด่าว่า จัญไร ถอนการให้ได้

-ฟ้องเรียกค่าขาดกำไร เป็นค่าเสียหายพฤติการณ์พิเศษ

-หนังสือทวงถามส่งไปที่บ้านตามภูมิลำเนาอ้างว่าไม่ได้รับได้หรือไม่

-การยินยอมของเด็กที่ให้ล่วงละเมิดทางเพศ ยังคงเป็นความผิดฐานละเมิด

-ดูหมิ่นเรียกค่าเสียหายได้เท่าไหร่

-ตั้งใจไปกู้แต่เจ้าหนี้ให้ทำสัญญาขายฝากผลเป็นอย่างไร

-คำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาฝ่ายเดียว

-การโอนสิทธิการเช่าทำได้หรือไม่